RS0111508

Überwälzbare Kosten: Vom Hauseigentümer auf die Mieter überwälzbar sind gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG alle zur Abgeltung von Entgelts- und Ersatzansprüchen des Hausbesorgers geleisteten Zahlungen, sofern sich diese Ansprüche auf den im HBG geregelten Aufgabenbereich des Hausbesorgers beziehen. Dazu gehören auch die einer besonderen Vereinbarung überlassenen Entlohnungsansprüche des Hausbesorgers nach § 12 HBG für andere Dienstleistungen, die mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen (§ 4 Abs 3 HBG). Die Kosten der für solche Dienstleistungen erforderlichen Geräte und Materialien sind zu den überwälzbaren Betriebskosten zu zählen, wenn es sich um nicht besonders ins Gewicht fallende Ausgaben handelt. Anschaffungskosten für teures technisches Gerät oder für Gegenstände, von denen es nicht als üblich angesehen werden kann, dass sie dem Hausbesorger vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden, sind daher als Erhaltungsaufwand und nicht als Betriebskosten zu behandeln. Ob die Kosten von Maschinen und Geräten für die Hausbetreuung auf die Mieter überwälzbar sind, lässt sich nicht auf einen Betrag oder auf eine bestimmte Größe der Liegenschaft bzw die Anzahl der Mieter festlegen. Es muss ein Beurteilungsspielraum bleiben, in dem die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden können. Die rechtliche Differenzierung in Betriebskosten im engeren Sinn und Aufwendungen für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 MRG ist auch bei den Aufwendungen des Vermieters für den Hausbesorger zu beachten. Geht es um die nach §§ 3, 4 Abs 1 HBG zu erbringenden Dienstleistungen, für die das zu vereinbarende Entgelt bis zu einem gewissen Grad objektiviert und vom tatsächlichen Ausmaß der Arbeitsleistung unabhängig ist, so genügt für die Überwälzung auf die Mieter grundsätzlich der Nachweis der Zahlung durch den Vermieter, während bei einer vom Vermieter getroffenen Sondervereinbarung über die Wartung von Gemeinschaftsanlagen durch den Hausbesorger die Kostenbeteiligung der benützungsberechtigten Mieter von einer im Betrieb befindlichen Anlage beziehungsweise von der tatsächlichen Leistungserbringung abhängt. IdS können etwa für eine stillgelegte Zentralheizungsanlage keine auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten anfallen, mag auch der Vermieter auf Grund seines Entgeltrisikos als Arbeitgeber zur Weiterzahlung des für Wartungsarbeiten vereinbarten Entgelts verpflichtet sein. Kosten für die Anbringung von Sicherungshaken im Mauerwerk (zur Absicherung des Fensterreinigers) sind unabhängig von der Höhe des Kostenaufwands keine „Kosten der für die Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien“ im Sinne der §§ 21 Abs 1 Z 8, 23 Abs 1 Z 1 MRG, jeweils idF vor der WRN 2000, weil es sich dabei nicht um „laufende“ Kosten des „Betriebes“, sondern um eine einmalige technische Ausstattung des Gebäudes handelt.