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Fragen & Antworten


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32 Kommentare auf "Fragen & Antworten"

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Liebe Kollegen! Hat jemand Erfahrung wie der energetische Zustand eines EFH auf Basis des Energieausweises im Verkehrswertgutachten auch für Laien nachvollziehbar abzubilden ist? Ich konnte außer dem Aufsatz im Heft 1/2010 unserers Kollegen Harald Reiter nicht wirklich viel zu diesem Thema finden. Interessieren würde mich auch wie Ihr eine Wertminderung, welche sich aus zwei differenten Energieausweisen darstellt, im VW begründet. Beispiel Kollege A bewertet eine LS mit errechnetem HWB von 100 im Energieausweis, führt dies aber ohne erkennbare rechnerische Ableitungen nur textlich an. Ein neuer Energieausweis wird erstellt, der HWB verschlechtert sich auf 130, Kollege A reduziert daraufhin den zuvor… Mehr lesen »

Das Thema Energieeffizienz wird in folgendem Fachbuch sehr gut behandelt:
Bammer/Brunner, Energieeffizienz in der Immobilienbewertung
https://www.verlagoesterreich.at/energieeffizienz-in-der-immobilienbewertung-bammer/brunner-978-3-7046-6302-3
Das Buch kostet angenehm wenig Geld 🙂

Lieber Herr Kollege Trauner,

es gibt aus meiner Sicht zwei fachlich geeignete Möglichkeiten die Energiekennzahl (HWB) rechnerisch nachvollziehbar und schlüssig in der Immobilienbewertung zu berücksichtigen:
1) Der Heizwärmebedarf (HWB) kann in Euro/m² umgerechnet werden, wenn man den Preis einer kWh Wärme entsprechend dem zur Verfügung stehenden Heizmedium ansetzt. Der Barwert ergibt sich aus der jährlichen Energiekosteneinsparung multipliziert mit dem Vervielfältiger unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Baulichkeiten.

2) Berücksichtigung der Investitionskosten als fiktive Herstellungskosten zur Anhebung des Energiestandards.

Lieber Kollege Popp!
Ihr Ansatz 1 scheint mir im vorliegenden Verfahren, auch im Hinblick auf die Nachvollziehbarkeit für die Parteien, ein durchaus plausibles Ergebnis zu liefern.
Ich erlaube mir ihn dankend aufzugreifen.

Lieber Kollege König!
Danke für den Literaturtip. In Anbetracht der mal wirklich moderaten Buchkosten und des Trends nach Liegenschaftskäufen doch das eine oder andere Haar in der Suppe zu suchen und dann zu streiten, scheint eine Vertiefung des Wissens rund um den Energieausweis angeraten.
Herzlichen Dank auf jeden Fall.

Das Buch kann ich auch empfehlen, es gibt ansonsten wenig brauchbare Literatur zu diesem Thema

Liebe Kollegen!

Mir geht es um eine konkrete Pönale-Vereinbarung.
Ist eine Vertragsstrafe von 10 % zulässig?
mfG Werner Zauner

Falls die ÖN B 2110 vereinbart wurde, so ist die Pönale mit 5% der Aufragsumme gedeckelt. Ein über die Vertragsstrafe hinausgehender Schaden ist nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Auftragnehmers zu ersetzen.

Eine kleine Ergänzung zum Vorredner:
Bei einvernehmlicher Verlängerung der Leistungsfrist sieht die ÖN B 2110 vor, dass die Pönalvereinbarung aufrecht bleibt, wobei die neuen Termine durch die Pönale gesichert sind. Dabei sind die neuen pönalisierten Termine ausdrücklich als solche festzuhalten.

Verkürzte Verjährung gemäß ÖNORM B 2110
Ich habe gehört, dass man als Auftragnehmer sehr aufpassen muss, wenn man die ÖN B 2110 vereinbart hat, da in der ÖNORM eine verkürzte Verjährung verankert ist von nur 3 Monaten (!). Hat wer hierzu Erfahrungen gemacht?

Falls der Auftragnehmer eine Teilzahlung annimmt, die geringer ist als der begehrte Rechnungsbetrag, und diese vorbehaltslos entgegennimmt, so löst dies die vereinbarte, verkürzte Verjährungsfrist gemäß ÖNORM B 2110 aus! Nur eine gänzliche Nichtzahlung der Werklohnforderungen kann innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß ABGB gerichtlich eingebracht werden.
OGH 11.8.2015, 4 Ob 241/14s
https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20150811_OGH0002_0040OB00241_14S0000_000

Und wo steht das genau?

In der ÖNORM B 2110:2013 in Punkt „8.4.2 Annahme der Zahlung, Vorbehalt“

Liebe Kollegen, ich habe einige grundsätzliche Frage betreffend den Zu / Abschlägen bei einem Nutzwertgutachten. Prinzipiell gibt es eine Vorgabe / Empfehlung seitens des SV Verbandes und der MA25. – Für ein weiteres Bad wird + 5 % empfohlen. Was ist hier genau gemeint? Badewanne,+ Waschbecken? Oder hängt dies von Referenzbadezimmer ab, welches seitens des SV festgelegt wird. – Weitere Dusche (bei Einzelkabine) je 2,5 % .. ist hiermit gemeint, dass eine weitere Dusche z.B. im Badezimmer sein kann (also Badewanne, Waschbecken + Dusche) oder auch eine zusätzliche Dusche(kabine) im Wohnungsverband vorhanden sein kann? Ich weiß, die Art der Zu… Mehr lesen »
Folgende Ausgangssituation: Liegenschaftwert ohne Belastungen € 580.000,- Im C Blatt sind eingetragen unter ClNr 02 Wohnrecht für A ClNr 03 Ausgedinge für A Vom Sachverständigen wurde das Wohnrecht und Ausgedinge mit € 108.000,00 bewertet. ClNr 04-07 Pfandrechte für Bank A in Höhe von gesamt € 780.000,— ohne Vorrang ClNr 8 Pfandrecht über € 360.000,00 Für Bank B mit Vorrang vor ClNr 02 und 03 ClNr 9-12 Pfanrechte über € 660.000,00 für Bank C mit Vorrang vor ClNr 02 und 03 Frage 1 : ist das Wohnrecht zu übernehmen, wenn der Ersteigerungserlös unter € 780.000,00 liegt. Frage 2 : Wie verhält… Mehr lesen »

Das ist eine echt kniffelige Ausgangssituation!

Ich würde als Immobiliengutachter empfehlen nicht auf die theoretisch möglichen Ersteigerungserlöse und deren Rechtsfolgen einzugehen, sondern nur die gemäß § 143 Exekutionsordnung geforderten Schätzwerte anführen.

Hallo Forum, Fragen zu Verkehrswertschätzung einer Garage im EG. eines 4-stöck. Wohnhauses: 1) Gebäudewert der Garage als 54/1280 Anteil des Gesamtgebäudes oder mittels m3-Baukosten des „Gebäudes Garage“? 2) Für Ertragswert: welchen Kap.zinssatz: den für Wohnhäuser oder den für gewerbliche Liegenschaften (Garagenvermietung)? (Ermittlung des Bodenwerts ist mir klar!) Bin für Ratschläge dankbar!

Hallo! Ich gehe davon aus, dass Wohnungseigentum begründet ist.
ad 1) Vordergründig würde ich empfehlen nicht das Sachwertverfahren anzuwenden, sondern das Vergleichswertverfahren, sofern ausreichend vergleichbare Garagen zeitnahe verkauft wurden. Den 54/1280 Anteil würde ich nur heranziehen um den anteiligen Bodenwert am Gesamtbodenwert für die Garage zu ermitteln. Falls Sie wirklich das Sachwertverfahren bei einer Garagenbewertung in einem Wohngebäude den Vortritt geben sollten, würde ich die fiktiven Herstellungskosten für den Bauteil Garage ermitteln, wenngleich ich das Vergleichswertverfahren bevorzugen würde.
ad 2) Kapitalisierungszinssatz für Garagen bzw. gewerbliche Nutzung

Lieber Thomas Egger, besten Dank für die wertvolle Info!

Sehr geehrter Herr Präsident,
Sehr geehrte Kollegen;

Es wäre für uns alle sehr hilfreich und kostenschonend, wenn unser Verband seinen Mitgliedern die ÖNORMEN, DIN Normen, die RVS sowie die Richtlinien der Bautechnik Vereinigung im Sinne der Wissensdatenbank zur Verfügung stellen könnte.
Dafür wäre ich auch gerne bereit, einen daraus erhöhten Jahresbeitrag an den Verband zu entrichten.

Mit kollegialen Grüßen
Dr. Peter Preindl

Sehr geehrte Kolleginnen und Kollegen!
Die freie Verfügbarkeit von Normen für die Mitglieder des Hauptverbands der Gerichtssachverständigen ist ein altes Anliegen des Verbandes, das schon mehrfach gegenüber dem Bundesministerium für Justiz thematisiert wurde. Es ist bedauerlich, dass hier bisher noch kein Ergebnis erzielt werden konnte, obwohl das Normengesetz 2016 die Möglichkeit einer Regelung geboten hätte. Eine neuerliche Diskussion über dieses Thema ist für die nächste Besprechung mit dem BMJ vorgesehen.
Ihr Matthias Rant

Ich könnte mir vorstellen, dass die Kosten, die das ASI dafür veranschlagt, in keinem realistischen Verhältnis zu den doch relativ niedrigen Mitgliedsbeiträgen der Sachverständigen stehen.

Ich bedanke mich für diese wunderbare Anregung!
Mit ebensolchen Grüßen
Christoph Langeder

Sehr geehrter Herr Kollege!
Als Mitglied der Landesinnungen Bau bekommt man den Zugang zu ÖNORMEN gratis. Der Hauptverband sollte aber bitte mit helfen, dass diese Normen, Vorschriften, etc. alle SV auch unentgeltlich bekommen. Es ist sogar ein österreichisches Recht, dass man zu zitierten Normen, etc. freien Zugang haben muss.
Bei der Aufzählung fehlen die TRVB-Richtlinien.

Freundlicher Gruss von
TR Ing. Gerhard Lahofer, Baumeister

Ich muss den Verkehrswert eines Denkmalgeschützten Gebäudes ermitteln (Gebäude aus dem 17. Jahrhundert) Die Wandmalereien und das Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Hat jemand dazu Erfahrungen, Baukostenermittlung usw.
Vielen Dank im Voraus.

Eine österreichische Literatur zu Baukosten im Denkmalschutz gibt es kaum. Es gab in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung im Heft 2/2013, Verlag Manz, einen Themenschwerpunkt zum Denkmalschutz – vielleicht hilft Ihnen diese Literatur.

Ich möchte mich für die hilfreiche Info bedanken.
Heinz-Peter Strele

In der Österr. Zeitschrift f. Liegenschaftsbewertung (MANZ) 2/2013 ist das Thema Denkmalschutz behandelt. Würde keine kunsthistorische Schätzung der kunsthistorisch wertvollen Malerei u. Architektur vornehmen, da hier ideele Werte u. „Liebhaberpreise“ einfließen.

Hallo Forum!

Ich bewerte gerade eine Tankstelle und habe nur wenig Literatur hierzu gefunden.
Welche Umsatzpacht ist derzeit für eine Verkehrswertermittlung einer Tankstelle für den Shop-Bereich und für die Waschanlage angemessen?

Danke im Voraus!

Lieber Martin

Für den Shop sehe ich eine Bandbreite von 3 bis 5 % an Umsatzpacht. Für die Waschanlage/Waschstraße ist ein Pachtansatz von 5 bis 15 % des Umsatzes üblich. Am besten Du beschaffst Dir – sofern zugänglich – die Umsätze des Tankstellenpächters der letzten drei bis fünf Jahre und wertest die Zahlen für Deine Immobilienbewertung aus oder Du wendest Dich direkt an das vor Ort tätige Mineralölkonzern und ersuchst um die bisherigen Pachtverträge und die jährlichen Umsatzabrechnungen mit dem Pächter.

Gutes Gelingen!
David R.

In der ZLB – Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung im Manz Verlag – gibt’s derzeit einen Themenschwerpunkt über die Immobilienbewertung von Tankstellen

Danke für die Info!

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