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RS0099932

Für die Vermeidung eines Zuwiderhandelns gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG genügt eine Vereinbarung, wonach eine vom Mieter verlangte Einmalleistung als vorausgezahlter Mietzins für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet. Nur wenn es an diesen Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine „Mietzinsvorauszahlung“ unter Berufung auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG als unzulässige und verbotene Ablöse zurückfordern; andernfalls käme nur ein Rückforderungsanspruch wegen Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses (hier nach § 16 Abs 1 aF MRG) in Betracht.

Rechtssatz:

Für die Vermeidung eines Zuwiderhandelns gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG genügt eine Vereinbarung, wonach eine vom Mieter verlangte Einmalleistung als vorausgezahlter Mietzins für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet. Nur wenn es an diesen Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine "Mietzinsvorauszahlung" unter Berufung auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG als unzulässige und verbotene Ablöse zurückfordern; andernfalls käme nur ein Rückforderungsanspruch wegen Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses (hier nach § 16 Abs 1 aF MRG) in Betracht. Für die Vermeidung eines Zuwiderhandelns gegen das Ablöseverbot des Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG genügt eine Vereinbarung, wonach eine vom Mieter verlangte Einmalleistung als vorausgezahlter Mietzins für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet. Nur wenn es an diesen Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine "Mietzinsvorauszahlung" unter Berufung auf Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG als unzulässige und verbotene Ablöse zurückfordern; andernfalls käme nur ein Rückforderungsanspruch wegen Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses (hier nach Paragraph 16, Absatz eins, aF MRG) in Betracht.

Gericht:
OGH
Geschäftszahl:
5Ob2077/96v; 5Ob2067/96y; 5Ob128/98d; 5Ob200/99v; 5Ob117/00t; 5Ob162/01m; 5Ob55/03d; 5Ob22/08h; 5Ob45/13y; 4Ob17/16b
Entscheidung:
23.02.2016
Norm:
MRG §16
MRG §27 Abs1 MRG § 16 heute MRG § 16 gültig von 01.04.2025 bis 30.12.2023 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 59/2021 MRG § 16 gültig ab 31.12.2023 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 176/2023 MRG § 16 gültig von 01.04.2021 bis 30.12.2023 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 59/2021 MRG § 16 gültig von 01.01.2015 bis 31.03.2021 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 100/2014 MRG § 16 gültig von 01.10.2006 bis 31.12.2014 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 124/2006 MRG § 16 gültig von 01.01.2002 bis 30.09.2006 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 161/2001 MRG § 16 gültig von 01.01.2002 bis 31.12.2001 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 98/2001 MRG § 16 gültig von 01.07.2000 bis 31.12.2001 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000 MRG § 16 gültig von 01.03.1997 bis 30.06.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 22/1997 MRG § 16 gültig von 01.03.1994 bis 28.02.1997 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 800/1993 MRG § 16 gültig von 01.01.1986 bis 28.02.1994 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 559/1985 MRG § 27 heute MRG § 27 gültig ab 01.01.2002 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 98/2001 MRG § 27 gültig von 01.03.1994 bis 31.12.2001 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 800/1993 MRG § 27 gültig von 01.01.1982 bis 28.02.1994

Entscheidungstexte

5 Ob 2077/96v 5 Ob 2077/96v Entscheidungstext OGH 12.06.1996 5 Ob 2077/96v
5 Ob 2067/96y 5 Ob 2067/96y Entscheidungstext OGH 12.06.1996 5 Ob 2067/96y
5 Ob 128/98d 5 Ob 128/98d Entscheidungstext OGH 15.09.1998 5 Ob 128/98d Vgl auch; nur: Für die Vermeidung eines Zuwiderhandelns gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG genügt eine Vereinbarung, wonach eine vom Mieter verlangte Einmalleistung als vorausgezahlter Mietzins für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet. Nur wenn es an diesen Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine "Mietzinsvorauszahlung" unter Berufung auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG als unzulässige und verbotene Ablöse zurückfordern. (T1) Beisatz: Der anlässlich des Mietvertragsabschlusses vom Mieter zu leistende Baukostenzuschuss (Finanzierungsbeitrag) ist funktionell nichts anderes als eine Mietzinsvorauszahlung, wenn er innerhalb einer bestimmten Zeitspanne "verbraucht" wird und bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses aliquot zurückzuzahlen ist. (T2) Beisatz: Nur ein Baukostenzuschuss, der nicht einer echten Mietzinsvorauszahlung entspricht, fällt unter das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG. (T3)
5 Ob 200/99v 5 Ob 200/99v Entscheidungstext OGH 09.11.1999 5 Ob 200/99v Auch; nur: Für die Vermeidung eines Zuwiderhandelns gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG genügt eine Vereinbarung, wonach eine vom Mieter verlangte Einmalleistung als vorausgezahlter Mietzins für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet. (T4) Beisatz: Eine Vereinbarung, wonach keine Rückzahlung erfolgt, wenn der Mietvertrag aus den Gründen des § 1118 ABGB oder deshalb vorzeitig aufgelöst wird, weil der Mieter im Bestandobjekt nicht seinen ordentlichen Wohnsitz begründet, schließt die Annahme einer echten Mietzinsvorauszahlung aus. (T5) Beisatz: Die Verpflichtung des Vermieters, bei Auflösung des Bestandverhältnisses die "nicht verbrauchte" Mietzinsvorauszahlung aliquot zurückzuzahlen, darf nicht an Bedingungen geknüpft sein. (T6)
5 Ob 117/00t 5 Ob 117/00t Entscheidungstext OGH 12.12.2000 5 Ob 117/00t nur T4; Beisatz: Wenn es an einer dieser Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine Vorauszahlung unter Berufung auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG als Leistung einer unzulässigen und verbotenen Ablöse zurückfordern. (T7) Beisatz: Die Verpflichtung des Vermieters, bei Auflösung des Bestandverhältnisses die "nicht verbrauchte" Mietzinsvorauszahlung aliquot zurückzuzahlen, darf nicht ausgeschlossen oder auch nicht an Bedingungen geknüpft sein. Sie darf auch nicht als Vertragsstrafe dem Vermieter verfallen, weil eine Vertragsstrafe grundsätzlich nur für schwerwiegende Verletzungen von Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zulässig ist. Ein zusätzliches Entgelt erlaubt § 27 Abs 2 lit b MRG nur für den Verzicht des Vermieters auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG. (T8) Beisatz: Ergibt die Prüfung einer Vereinbarung über Mietzinsvorauszahlungen, dass die dargestellten Voraussetzungen nicht verwirklicht sind, ist nach der Anordnung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG die Vereinbarung zur Gänze unzulässig und rückforderbar. Eine Teilnichtigkeit kommt diesbezüglich nicht in Betracht. (T9)
5 Ob 162/01m 5 Ob 162/01m Entscheidungstext OGH 26.06.2001 5 Ob 162/01m nur T4
5 Ob 55/03d 5 Ob 55/03d Entscheidungstext OGH 31.03.2003 5 Ob 55/03d Auch; nur T4
5 Ob 22/08h 5 Ob 22/08h Entscheidungstext OGH 14.05.2008 5 Ob 22/08h Vgl auch; Beis ähnlich wie T2; Beisatz: Solche Finanzierungsbeiträge unterliegen nicht der Verbotsnorm des § 27 Abs 1 MRG (§ 27 Abs 2 lit a MRG). (T10)
5 Ob 45/13y 5 Ob 45/13y Entscheidungstext OGH 16.07.2013 5 Ob 45/13y Auch; nur T4; Beis ähnlich wie T2
4 Ob 17/16b 4 Ob 17/16b Entscheidungstext OGH 23.02.2016 4 Ob 17/16b Auch
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