RS0069814

Vermietbare Räume: Bei der Ermittlung der Nutzfläche aller „Mietgegenstände“ des Hauses ist nicht die Anwendbarkeit des MRG auf einen abgeschlossenen Mietvertrag bedeutsam, sondern nur, ob es sich objektiv um einen Raum handelt, der vermietet oder vermietbar ist oder vom Vermieter benützt wird, und auf den die im § 17 MRG festgelegten Ausnahmeregelungen nicht zutreffen. Die Einbeziehung in die Nutzfläche des Mietgegenstandes bestimmt sich allein nach objektiven Kriterien und nicht nach der Absicht der Vertragsparteien oder gar nach der tatsächlichen Verwendung. Für die Beurteilung sind zwar auch die Bauvorschriften maßgeblich, die selbständige Vermietbarkeit ist aber ein wesentliches Kriterium nach § 17 MRG. Um die notwendige Stabilität des Aufteilungsschlüssels zu gewährleisten, ist dabei eine langfristige Betrachtung angezeigt. Die objektive Unvermietbarkeit eines Objektes kann sich auch aus seiner Widmung für Zwecke der Mietergemeinschaft ergeben. Gängige Beispiele hiefür sind etwa Trockenräume oder Abstellräume für Fahrräder beziehungsweise Kinderwagen. Auch Räume, die allen Mietern für sportliche oder kulturelle Veranstaltungen zur Verfügung stehen, können darunter fallen. Hiebei ist jedoch zur Wahrung eines stabilen, keiner Manipulation zugänglichen und jederzeit leicht feststellbaren Aufteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des Hauses ein strenger Maßstab anzulegen. Die Widmung für Gemeinschaftszwecke muss eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein. Eine durch den Bauzustand und Ausstattungszustand des Objekts indizierte Vermietbarkeit hat nach diesen Kriterien der Vermieter zu widerlegen; Zweifel an der Unvermietbarkeit gehen zu seinen Lasten. Nutzflächen objektiv vermietbarer Garagen sind in den Nutzflächenschlüssel des § 17 MRG einzubeziehen.