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Werte Kollegen!

Suche derzeit vergeblich in diverser Fachliteratur nach einem Ansatz, wie sich in der Bodenwertermittlung einer gastronomischen Liegenschaft die Widmung der Kategorie Bauland Sondergebiet Tourismus im Vergleich zu umliegenden Liegenschaften mit der Widmung Bauland Wohngebiet verhalten könnte.

Gibt es hier einen Wertansatz, mit dem man von Wohngebietsnutzungen auf den Bodenwert von Tourismuswidmungen ableiten kann?

Wäre dankbar für jeglichen Hinweis.

Bedanke mich im voraus

Franz Putz

Lieber Kollege, ich würde die umliegenden Liegenschaften mit der Widmung Bauland Wohngebiet im Vergleichswertverfahren nicht heranziehen, da die Preise für derart unterschiedliche Widmungskategorien nicht vergleichbar sind und das Ergebnis hinsichtlich seiner methodischen Herleitung sehr in Frage gestellt werden kann. Ich würde nur Liegenschaftstransaktionen heranziehen, welche die gleiche Widmung „Bauland Sondergebiet Tourismus“ aufweisen. Wenn für die Heranziehung von Vergleichsliegenschaften mit der Widmung „Bauland Sondergebiet Tourismus“ aufgrund der geringen Anzahl zeitnaher Transaktionen in derselben Ortschaft Transaktionen aus anderen Ortschaften mit der Widmung „Bauland Sondergebiet Tourismus“ herangezogen werden müssen, würde ich die aufgrund der unterschiedlichen Lage erforderliche Wertanpassung zwischen den einzelnen Kaufpreisen von… Mehr lesen »

Werter Herr Kollege Popp!

Zunächst vielen Dank, dass Sie sich so rasch meiner Frage angenommen haben. Werde mich somit auch auf die Suche in umliegenden Orten gegeben, erschwerend kommt noch dazu, dass die Liegenschaft einen tollen Ausblick auf den Traunsee gewährt und somit hier bereits große Preisspannen aufgrund der Seethematik herrschen.

Vielen Dank!

Franz Putz

Lieber Kollege, die Seethematik – auch wenn es sich im konkreten Fall nur um den Seeblick handelt – ist sehr schwer in einem Vergleichswertverfahren abschließend zu behandeln. Bei Seeliegenschaften biete ich neben dem Verkehrswert nach dem LBG zusätzlich auch einen Hinweis auf die (eingeschränkte) Leistungsfähigkeit der Verkehrswertermittlung an und weise auf die laut Literatur zu berücksichende Bandbreite hin.

Wie ist Erdrutsch nach Önorm definiert? Kann ein Kollege weiter helfen? Danke

Lieber Kollege,
zum Thema Erdrutsche gibt es eine frei zugängliche Masterarbeit der TU Graz aus 2014. Darin sind im Kapitel 2 auch Definitionen zum Erdrutsch enthalten.
https://diglib.tugraz.at/download.php?id=576a79a6e770e&location=browse

Beteiligen Sie sich an der Diskussion…

In der ÖNORM ist mir leider keine Begriffsdefinition für einen Erdrutsch bekannt.
In der obig genannten Diplomarbeit werden Erdrutsche aus der Literatur als Abwärtsbewegungen, die durch eine Gleitbahn im Untergrund hervorgerufen werden, an der Erdreich und Gestein abrutschen, beschrieben.

Beteiligen Sie sich an der Diskussion…
Danke

Helmut Sicheritz

Geschätztes Forum,
in eigener Sache bin ich auf der Suche nach Kolleginnen/Kollegen die im Bereich „NÖ Bauordnung“ sehr kompetent sind und wäre für Empfehlungen dankbar. Leider ist das nicht mein eigenes Fachgebiet.
Vielen Dank im Voraus!
H. Sicheritz

R.POPP

Lieber Kollege,
Vordergründig anbieten würden sich jene zertifizierten Sachverständige, die im Fachgebiet „09.50 Baupolizei“ bei einem Landesgericht in NÖ eingetragen sind.
Unter dem folgenden Link kann man alle zertifizierten Sachverständigen für das Fachgebiet Baupolizei finden, die im Landesverband W,NÖ,B Mitglieder sind:
http://suche.gerichts-sv.at/Default.aspx?LV=WNB&NG=09.50
Hierbei kann man im Feld „Einschränken auf das Bundesland“ mit der Auswahl „Niederösterreich“ alle in NÖ ansässigen Sachverständigen für dieses Fachgebiet herausfiltern.
Gutes Gelingen!

Helmut Sicheritz

Vielen Dank! Das hilft mir sehr.
LG
H. Sicheritz

Helmut Sicheritz

Vielen Dank!

R.POPP

Gerne!

Kann ich relativ gut interpretieren.

DI Josef Zahm

Geschätzte Kollegen eine Frage zum Thema Baufortschrittsmeldung: Ein Notar verlangt “ …die Baufortschrittsmeldung hat die Bestätigung zu enthalten, daß der Baufortschritt, gemäß dem Bauträgervertragsgesetz dem Kaufvertrag, der vorliegenden Baubewiligung und der Bau- u. Ausstattungsbeschreibung erfüllt ist, sowie keine gravierenden Mängel bestehen. Bei Vorliegen gravierender Mängel sind diese zu bewerten. Meiner Meinung handelt es sich bei einer “ Bestätigung , daß der Baufortschritt, gemäß dem Bauträgervertragsgesetz dem Kaufvertrag, der vorliegenden Baubewiligung und der Bau- u. Ausstattungsbeschreibung erfüllt „,um den Aufgabenbereich der örtlichen Bauaufsicht, (die z.B. auch die Anzahl der Steckdosen, Wasseranschlüsse,Qualität von Baustoffen,etc. zu bestätigen hat). Diese Tiefe der Bestätigung erfordert… Mehr lesen »

Lieber Herr Kollege, hinsichtlich der Tätigkeit zur Bestätigung des Baufortschritts gibt es meines Wissens kein besonderes Regelwerk und wird das Leistungsbild entsprechend der Ausgestaltung des BTVG bzw. der darauf aufbauenden Judikatur zu vereinbaren sein. Der Gesetzgeber definiert den genauen Inhalt eines jeweiligen Bauabschnittes jedenfalls nicht. Das von Ihnen auf Basis eines privatrechtlichen Vertrages abverlangte Leistungsbild ist sehr umfangreich und werden Teilleistungen als Prüfingenieur und Teilleistungen der ÖBA abverlangt. Ich würde versuchen, diese Teilleistungen im schriftlichen Vertrag wegzudiskutieren, da diese nur geleistet werden können, wenn man fast täglich auf der Baustelle ist und die zu veranschlagenden Kosten für diese umfangreichen Leistungen… Mehr lesen »

DI Josef Zahm

Lieber Kollege Popp, besten Dank für Ihre wertvolle Info!

G. Trauner

Liebe Kollegen! Hat jemand Erfahrung wie der energetische Zustand eines EFH auf Basis des Energieausweises im Verkehrswertgutachten auch für Laien nachvollziehbar abzubilden ist? Ich konnte außer dem Aufsatz im Heft 1/2010 unserers Kollegen Harald Reiter nicht wirklich viel zu diesem Thema finden. Interessieren würde mich auch wie Ihr eine Wertminderung, welche sich aus zwei differenten Energieausweisen darstellt, im VW begründet. Beispiel Kollege A bewertet eine LS mit errechnetem HWB von 100 im Energieausweis, führt dies aber ohne erkennbare rechnerische Ableitungen nur textlich an. Ein neuer Energieausweis wird erstellt, der HWB verschlechtert sich auf 130, Kollege A reduziert daraufhin den zuvor… Mehr lesen »

Ernst König

Das Thema Energieeffizienz wird in folgendem Fachbuch sehr gut behandelt:
Bammer/Brunner, Energieeffizienz in der Immobilienbewertung
https://www.verlagoesterreich.at/energieeffizienz-in-der-immobilienbewertung-bammer/brunner-978-3-7046-6302-3
Das Buch kostet angenehm wenig Geld 🙂

Lieber Herr Kollege Trauner,

es gibt aus meiner Sicht zwei fachlich geeignete Möglichkeiten die Energiekennzahl (HWB) rechnerisch nachvollziehbar und schlüssig in der Immobilienbewertung zu berücksichtigen:
1) Der Heizwärmebedarf (HWB) kann in Euro/m² umgerechnet werden, wenn man den Preis einer kWh Wärme entsprechend dem zur Verfügung stehenden Heizmedium ansetzt. Der Barwert ergibt sich aus der jährlichen Energiekosteneinsparung multipliziert mit dem Vervielfältiger unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Baulichkeiten.

2) Berücksichtigung der Investitionskosten als fiktive Herstellungskosten zur Anhebung des Energiestandards.

G. Trauner

Lieber Kollege Popp!
Ihr Ansatz 1 scheint mir im vorliegenden Verfahren, auch im Hinblick auf die Nachvollziehbarkeit für die Parteien, ein durchaus plausibles Ergebnis zu liefern.
Ich erlaube mir ihn dankend aufzugreifen.

Lieber Kollege König!
Danke für den Literaturtip. In Anbetracht der mal wirklich moderaten Buchkosten und des Trends nach Liegenschaftskäufen doch das eine oder andere Haar in der Suppe zu suchen und dann zu streiten, scheint eine Vertiefung des Wissens rund um den Energieausweis angeraten.
Herzlichen Dank auf jeden Fall.

Robert

Das Buch kann ich auch empfehlen, es gibt ansonsten wenig brauchbare Literatur zu diesem Thema

Werner Zauner

Liebe Kollegen!

Mir geht es um eine konkrete Pönale-Vereinbarung.
Ist eine Vertragsstrafe von 10 % zulässig?
mfG Werner Zauner

Maximilian Reiner

Falls die ÖN B 2110 vereinbart wurde, so ist die Pönale mit 5% der Aufragsumme gedeckelt. Ein über die Vertragsstrafe hinausgehender Schaden ist nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Auftragnehmers zu ersetzen.

Regina Zuser

Eine kleine Ergänzung zum Vorredner:
Bei einvernehmlicher Verlängerung der Leistungsfrist sieht die ÖN B 2110 vor, dass die Pönalvereinbarung aufrecht bleibt, wobei die neuen Termine durch die Pönale gesichert sind. Dabei sind die neuen pönalisierten Termine ausdrücklich als solche festzuhalten.

Walter Haberfellner

… noch eine kleine Ergänzung der Ordnung halber.
Auch wenn die ÖNORM B2110 die Pönale mit 5% deckelt, kann in Bauverträgen davon abgegangen werden. Im Sinne von „Angebot und Annahme“ stimmt der Unternehmer einer höheren Pönale mit der Abgabe seines Angebotes zu, sofern er nicht aktiv zu verstehen gibt, dass er diese nicht akzeptiert.
Bei unverhältnismäßig hohen Pönalstrafen besteht die Möglichkeit der richterlichen Mäßigung.

Rupert F.

Verkürzte Verjährung gemäß ÖNORM B 2110
Ich habe gehört, dass man als Auftragnehmer sehr aufpassen muss, wenn man die ÖN B 2110 vereinbart hat, da in der ÖNORM eine verkürzte Verjährung verankert ist von nur 3 Monaten (!). Hat wer hierzu Erfahrungen gemacht?

Michael Schremm

Falls der Auftragnehmer eine Teilzahlung annimmt, die geringer ist als der begehrte Rechnungsbetrag, und diese vorbehaltslos entgegennimmt, so löst dies die vereinbarte, verkürzte Verjährungsfrist gemäß ÖNORM B 2110 aus! Nur eine gänzliche Nichtzahlung der Werklohnforderungen kann innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß ABGB gerichtlich eingebracht werden.
OGH 11.8.2015, 4 Ob 241/14s
https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20150811_OGH0002_0040OB00241_14S0000_000

Franz B.

Und wo steht das genau?

Michael Schremm

In der ÖNORM B 2110:2013 in Punkt „8.4.2 Annahme der Zahlung, Vorbehalt“

Michael M.

Liebe Kollegen, ich habe einige grundsätzliche Frage betreffend den Zu / Abschlägen bei einem Nutzwertgutachten. Prinzipiell gibt es eine Vorgabe / Empfehlung seitens des SV Verbandes und der MA25. – Für ein weiteres Bad wird + 5 % empfohlen. Was ist hier genau gemeint? Badewanne,+ Waschbecken? Oder hängt dies von Referenzbadezimmer ab, welches seitens des SV festgelegt wird. – Weitere Dusche (bei Einzelkabine) je 2,5 % .. ist hiermit gemeint, dass eine weitere Dusche z.B. im Badezimmer sein kann (also Badewanne, Waschbecken + Dusche) oder auch eine zusätzliche Dusche(kabine) im Wohnungsverband vorhanden sein kann? Ich weiß, die Art der Zu… Mehr lesen »

Die Zuschläge bzw. Abstriche werden für Ausstattungsunterschiede zur Vergleichswohnung angeführt und sollen die bei einer unterstellten Vermietung entstehenden Unterschiede widerspiegeln.

Das MRG nennt dazu im § 15a den Baderaum und die Badenische (nicht räumlich abgetrennt) als dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Verkehrsauffassung, jeweilige Bauvorschriften bzw. Wohnbauförderungsverordnungen). Funktionsfähige Einrichtungen und ausreichende Gelegenheit zum An- und Auskleiden samt wasserabweisenden Verkleidungen sollten vorhanden sein.

Ferdinand Nagler

Folgende Ausgangssituation: Liegenschaftwert ohne Belastungen € 580.000,- Im C Blatt sind eingetragen unter ClNr 02 Wohnrecht für A ClNr 03 Ausgedinge für A Vom Sachverständigen wurde das Wohnrecht und Ausgedinge mit € 108.000,00 bewertet. ClNr 04-07 Pfandrechte für Bank A in Höhe von gesamt € 780.000,— ohne Vorrang ClNr 8 Pfandrecht über € 360.000,00 Für Bank B mit Vorrang vor ClNr 02 und 03 ClNr 9-12 Pfanrechte über € 660.000,00 für Bank C mit Vorrang vor ClNr 02 und 03 Frage 1 : ist das Wohnrecht zu übernehmen, wenn der Ersteigerungserlös unter € 780.000,00 liegt. Frage 2 : Wie verhält… Mehr lesen »

Peter Mühlgasser

Ich würde als Immobiliengutachter empfehlen nicht auf die theoretisch möglichen Ersteigerungserlöse und deren Rechtsfolgen einzugehen, sondern nur die gemäß § 143 Exekutionsordnung geforderten Schätzwerte anführen.

Rainer Ullrich

Das ist eine echt kniffelige Ausgangssituation!

Josef Zahm

Hallo Forum, Fragen zu Verkehrswertschätzung einer Garage im EG. eines 4-stöck. Wohnhauses: 1) Gebäudewert der Garage als 54/1280 Anteil des Gesamtgebäudes oder mittels m3-Baukosten des „Gebäudes Garage“? 2) Für Ertragswert: welchen Kap.zinssatz: den für Wohnhäuser oder den für gewerbliche Liegenschaften (Garagenvermietung)? (Ermittlung des Bodenwerts ist mir klar!) Bin für Ratschläge dankbar!

Thomas Egger

Hallo! Ich gehe davon aus, dass Wohnungseigentum begründet ist.
ad 1) Vordergründig würde ich empfehlen nicht das Sachwertverfahren anzuwenden, sondern das Vergleichswertverfahren, sofern ausreichend vergleichbare Garagen zeitnahe verkauft wurden. Den 54/1280 Anteil würde ich nur heranziehen um den anteiligen Bodenwert am Gesamtbodenwert für die Garage zu ermitteln. Falls Sie wirklich das Sachwertverfahren bei einer Garagenbewertung in einem Wohngebäude den Vortritt geben sollten, würde ich die fiktiven Herstellungskosten für den Bauteil Garage ermitteln, wenngleich ich das Vergleichswertverfahren bevorzugen würde.
ad 2) Kapitalisierungszinssatz für Garagen bzw. gewerbliche Nutzung

Josef Zahm

Lieber Thomas Egger, besten Dank für die wertvolle Info!

Sehr geehrter Herr Präsident,
Sehr geehrte Kollegen;

Es wäre für uns alle sehr hilfreich und kostenschonend, wenn unser Verband seinen Mitgliedern die ÖNORMEN, DIN Normen, die RVS sowie die Richtlinien der Bautechnik Vereinigung im Sinne der Wissensdatenbank zur Verfügung stellen könnte.
Dafür wäre ich auch gerne bereit, einen daraus erhöhten Jahresbeitrag an den Verband zu entrichten.

Mit kollegialen Grüßen
Dr. Peter Preindl

Sehr geehrter Herr Kollege!
Als Mitglied der Landesinnungen Bau bekommt man den Zugang zu ÖNORMEN gratis. Der Hauptverband sollte aber bitte mit helfen, dass diese Normen, Vorschriften, etc. alle SV auch unentgeltlich bekommen. Es ist sogar ein österreichisches Recht, dass man zu zitierten Normen, etc. freien Zugang haben muss.
Bei der Aufzählung fehlen die TRVB-Richtlinien.

Freundlicher Gruss von
TR Ing. Gerhard Lahofer, Baumeister

Christoph Langeder

Ich bedanke mich für diese wunderbare Anregung!
Mit ebensolchen Grüßen
Christoph Langeder

Christian Hofbauer

Ich könnte mir vorstellen, dass die Kosten, die das ASI dafür veranschlagt, in keinem realistischen Verhältnis zu den doch relativ niedrigen Mitgliedsbeiträgen der Sachverständigen stehen.

Sehr geehrte Kolleginnen und Kollegen!
Die freie Verfügbarkeit von Normen für die Mitglieder des Hauptverbands der Gerichtssachverständigen ist ein altes Anliegen des Verbandes, das schon mehrfach gegenüber dem Bundesministerium für Justiz thematisiert wurde. Es ist bedauerlich, dass hier bisher noch kein Ergebnis erzielt werden konnte, obwohl das Normengesetz 2016 die Möglichkeit einer Regelung geboten hätte. Eine neuerliche Diskussion über dieses Thema ist für die nächste Besprechung mit dem BMJ vorgesehen.
Ihr Matthias Rant

Ich muss den Verkehrswert eines Denkmalgeschützten Gebäudes ermitteln (Gebäude aus dem 17. Jahrhundert) Die Wandmalereien und das Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Hat jemand dazu Erfahrungen, Baukostenermittlung usw.
Vielen Dank im Voraus.

Josef Zahm

In der Österr. Zeitschrift f. Liegenschaftsbewertung (MANZ) 2/2013 ist das Thema Denkmalschutz behandelt. Würde keine kunsthistorische Schätzung der kunsthistorisch wertvollen Malerei u. Architektur vornehmen, da hier ideele Werte u. „Liebhaberpreise“ einfließen.

Maximilian Körber

Eine österreichische Literatur zu Baukosten im Denkmalschutz gibt es kaum. Es gab in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung im Heft 2/2013, Verlag Manz, einen Themenschwerpunkt zum Denkmalschutz – vielleicht hilft Ihnen diese Literatur.

Ich möchte mich für die hilfreiche Info bedanken.
Heinz-Peter Strele

Martin S.

Hallo Forum!

Ich bewerte gerade eine Tankstelle und habe nur wenig Literatur hierzu gefunden.
Welche Umsatzpacht ist derzeit für eine Verkehrswertermittlung einer Tankstelle für den Shop-Bereich und für die Waschanlage angemessen?

Danke im Voraus!

David Rutter

Lieber Martin

Für den Shop sehe ich eine Bandbreite von 3 bis 5 % an Umsatzpacht. Für die Waschanlage/Waschstraße ist ein Pachtansatz von 5 bis 15 % des Umsatzes üblich. Am besten Du beschaffst Dir – sofern zugänglich – die Umsätze des Tankstellenpächters der letzten drei bis fünf Jahre und wertest die Zahlen für Deine Immobilienbewertung aus oder Du wendest Dich direkt an das vor Ort tätige Mineralölkonzern und ersuchst um die bisherigen Pachtverträge und die jährlichen Umsatzabrechnungen mit dem Pächter.

Gutes Gelingen!
David R.

Wilhelm Ulrich

In der ZLB – Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung im Manz Verlag – gibt’s derzeit einen Themenschwerpunkt über die Immobilienbewertung von Tankstellen

Martin S.

Danke für die Info!