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RECHTSPRECHUNG


RS0107999:


Auswirkung der Geschäftstätigkeit auf den angemessenen Mietzins: Die Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit kann bei der Ermittlung des angemessenen Mietzinses Berücksichtigung finden (vgl § 12a Abs 2 MRG). Vgl auch RS0107999 [T1]: Die Mietzinsbegünstigung kann im Einzelfall auch Branchen zukommen, die nicht zum Kreis typischer „Nahversorger“ gehören. Eine mietzinsrechtliche Privilegierung von Branchen, die Luxusbedürfnisse befriedigen oder ihr Angebot an einen typischerweise nicht schutzbedürftigen Teil der Bevölkerung richten (hier: gehobene Gastronomie) ist nicht geboten. Vgl auch RS0107999 [T2]: Die Mietzinsermäßigung gilt in erster Linie für Branchen zugute kommen, die sich – in kleinkaufmännischer oder kleingewerblicher Strukturierung – die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs zur Aufgabe gemacht haben, doch ist dieses Instrument zur Bewahrung bewährter Versorgungsstrukturen auch für andere Branchen vorgesehen, deren Ertragsmöglichkeiten die Leistung des am jeweiligen Standort „vollen“ angemessenen Mietzinses nicht zulassen, sofern nur ausreichend dargetan ist, dass auch ihnen die vom Gesetzgeber geforderte soziale Rücksichtnahme gebührt. Vgl auch RS0107999 [T3]: Dafür käme etwa ein Buchhandel in Frage. Vgl auch RS0107999 [T16]: Die Beurteilung, ob eine kleingewerbliche Geschäftstätigkeit der Nahversorgung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens dient und deshalb besonders schutzwürdig ist, hat immer auch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Vgl auch RS0107999 [T8]: Die bloße Sicherung bestimmter Geschäftszweige, die zwar der Angebotsvielfalt („Branchenmix“) dienen, jedoch eine soziale Komponente zugunsten einer breiteren Bevölkerungsschicht vermissen lassen, rechtfertigt eine Mietzinsreduzierung selbst dann nicht, wenn es sich um eine ertragsschwache Branche handelt (Etwa Herstellung und der Verkauf von Maßhemden [T9]). Vgl auch RS0107999 [T12]: Bei der Bestimmung des ortsüblichen Hauptmietzinses ist zu berücksichtigen, ob er üblicherweise auch von Angehörigen jener Branche bezahlt wird, der auch der mit dem konkreten Erhöhungsbegehren konfrontierte Mieter zuzurechnen ist. Ist dies der Fall, so ist dargetan, dass die Ertragskraft der Branche ausreicht, auch mit der vollen angemessenen Miete überleben zu können (Etwa bei Schuheinzelhandel vgl [T13]). Vgl auch RS0107999 [T26]: Steht jedoch die Höhe des für diese Branche erschwinglichen Mietzinses nicht fest (und ist sie nicht feststellbar), so hat der Richter gemäß § 273 ZPO nach freier Überzeugung einen Abschlag festzusetzen. Vgl auch RS0107999 [T20]: Neben die dem Tatsachenbereich zuzuordnende Beurteilung, ob es sich um eine „ertragsschwache“ Branche handelt, tritt als zweites notwendiges Element die der rechtlichen Beurteilung unterliegende soziale Komponente, welche grundsätzlich dann gegeben ist, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens durch den konkreten Geschäftszweck gesichert werden soll. Wird jedoch dieser Kreis der „Nahversorger“ verlassen, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für eine besondere Schutzwürdigkeit der betreffenden Branche (vgl auch [T29], etwa bei Kinderspielwaren [T30]). So wurde etwa die soziale Komponente bei einer Apotheke mit der Begründung abgelehnt, die klaglose Versorgung der Bevölkerung mit Heilmitteln sei schon durch die entsprechenden Bestimmungen des Apothekengesetzes (beispielsweise über die Bedarfsprüfung) gewährleistet vgl [T21, T22]. Vgl auch RS0107999 [T23]: Dem Handel mit Schmuckwaren (vor allem Modeschmuck) in einem Zentrum des Fremdenverkehrs gebührt keine besondere soziale Rücksichtnahme im Sinne des § 12a Abs 2 MRG. Vgl auch RS0107999 [T25]: Ebensowenig einem Cafe-Restaurant, das sowohl von der örtlichen Wohn- und Arbeitsbevölkerung als auch von Touristen frequentiert wird, weil das Besuchen fremder Städte regelmäßig als Luxusbedürfnis zu bezeichnen ist. [T28]: Denn die Verpflegung von Städtetouristen ist keine schutzwürdige soziale Aufgabe. Vgl auch RS0107999 [T4]: Nicht nur auf Gewinn gerichtete, sondern auch ohne Gewinnabsicht vorgenommene Tätigkeiten im öffentlichen Interesse bei Verfolgung humanitärer, geistiger oder kultureller Ziele oder zur Erreichung eines statutengemäßen Vereinszieles fallen unter den Unternehmensbegriff, soferne es sich nur um eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit handelt, die neben den Betriebsmitteln ua auch den Standort, der wiederum den Kundenstock beeinflusst, also den sogenannten good will, umfasst (Etwa ein Privatkindergarten, der bei Bezahlung eines Kindergartenbeitrages auch von Nichtmitgliedern in Anspruch genommen werden kann [T5]).


Rechtssatz:

Ausführungen zur Ermittlung des angemessenen Mietzinses unter Berücksichtigung der Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit.

Gericht:
OGH

Geschäftszahl:
5Ob109/97h; 5Ob288/97g; 5Ob428/97w; 5Ob25/98g; 5Ob284/97v; 5Ob323/98f; 5Ob69/99d; 5Ob129/99b; 5Ob336/99v; 5Ob108/00v; 5Ob84/01s; 5Ob184/01x; 6Ob261/01b; 5Ob135/02t; 5Ob5/03a; 5Ob294/03a; 5Ob168/05z; 5Ob196/09y; 5Ob164/14z

Schlagworte:

Entscheidung:
22.04.1997

Norm:
ZPO §273
MRG §12a Abs2
MRG §12a Abs3
MRG §12a Abs4
MRG §12a Abs5
MRG §12a Abs7
MRG §16 Abs1
MRG §46a Abs2
MRG §46a Abs3
MRG §46a Abs4
MRG §46a Abs5

Kategorie:


WEITERE INFORMATIONEN

Entscheidungstexte


5 Ob 109/97h 5 Ob 109/97h Entscheidungstext OGH 22.04.1997 5 Ob 109/97h Veröff: SZ 70/74
5 Ob 288/97g 5 Ob 288/97g Entscheidungstext OGH 02.09.1997 5 Ob 288/97g
5 Ob 428/97w 5 Ob 428/97w Entscheidungstext OGH 25.11.1997 5 Ob 428/97w
5 Ob 25/98g 5 Ob 25/98g Entscheidungstext OGH 10.02.1998 5 Ob 25/98g Beisatz: Die Mietzinsbegünstigung kann im Einzelfall auch Branchen zukommen, die nicht zum Kreis typischer "Nahversorger" gehören. Für die mietzinsrechtliche Privilegierung von Branchen, die Luxusbedürfnisse befriedigen oder ihr Angebot an einen typischerweise nicht schutzbedürftigen Teil der Bevölkerung richten (hier: gehobene Gastronomie), ist kein Raum. (T1)
5 Ob 284/97v 5 Ob 284/97v Entscheidungstext OGH 10.02.1998 5 Ob 284/97v Veröff: SZ 71/17
5 Ob 323/98f 5 Ob 323/98f Entscheidungstext OGH 12.01.1998 5 Ob 323/98f Beisatz: Die in § 12a Abs 2 MRG vorgesehene Mietzinsermäßigung soll zwar in erster Linie jenen Branchen zugute kommen, die sich - in kleinkaufmännischer oder kleingewerblicher Strukturierung - die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs zur Aufgabe gemacht haben, doch ist dieses Instrument zur Bewahrung bewährter Versorgungsstrukturen auch für andere Branchen vorgesehen, deren Ertragsmöglichkeiten die Leistung des am jeweiligen Standort "vollen" angemessenen Mietzinses nicht zulassen, sofern nur ausreichend dargetan ist, dass auch ihnen die vom Gesetzgeber geforderte soziale Rücksichtnahme gebührt. (T2); Beisatz: Hier: Buchhandel. (T3)
5 Ob 69/99d 5 Ob 69/99d Entscheidungstext OGH 09.03.1999 5 Ob 69/99d Beisatz: Nicht nur auf Gewinn gerichtete, sondern auch ohne Gewinnabsicht vorgenommene Tätigkeiten im öffentlichen Interesse bei Verfolgung humanitärer, geistiger oder kultureller Ziele oder zur Erreichung eines statutengemäßen Vereinszieles fallen unter den Unternehmensbegriff, soferne es sich nur um eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit handelt, die neben den Betriebsmitteln ua auch den Standort, der wiederum den Kundenstock beeinflusst, also den sogenannten good will, umfasst. (T4); Beisatz: Hier: Privatkindergarten, der bei Bezahlung eines Kindergartenbeitrages auch von Nichtmitgliedern in Anspruch genommen werden kann. (T5)
5 Ob 129/99b 5 Ob 129/99b Entscheidungstext OGH 11.05.1999 5 Ob 129/99b Beis wie T1 nur: Die Mietzinsbegünstigung kann im Einzelfall auch Branchen zukommen, die nicht zum Kreis typischer "Nahversorger" gehören. Für die mietzinsrechtliche Privilegierung von Branchen, die Luxusbedürfnisse befriedigen oder ihr Angebot an einen typischerweise nicht schutzbedürftigen Teil der Bevölkerung richten, ist kein Raum. (T6); Beisatz: Der Schutz der Mietzinsreduzierung soll demnach primär den kleingewerblichen Nahversorgern, also jenen, die Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdecken zukommen und damit mittelbar der Bevölkerung selbst. (T7); Beisatz: Die bloße Sicherung bestimmter Geschäftszweige, die zwar der Angebotsvielfalt ("Branchenmix") dienen, jedoch eine soziale Komponente zugunsten einer breiteren Bevölkerungsschicht vermissen lassen, rechtfertigt eine Mietzinsreduzierung selbst dann nicht, wenn es sich um eine ertragsschwache Branche handelt. (T8); Beisatz: Herstellung und der Verkauf von Maßhemden. (T9)
5 Ob 336/99v 5 Ob 336/99v Entscheidungstext OGH 25.01.2000 5 Ob 336/99v Beis wie T1 nur: Für die mietzinsrechtliche Privilegierung von Branchen, die Luxusbedürfnisse befriedigen oder ihr Angebot an einen typischerweise nicht schutzbedürftigen Teil der Bevölkerung richten, ist kein Raum. (T10); Beisatz: Nur bei Feststehen der Ertragsschwäche einer Branche kommt eine Minderung des "vollen" angemessenen Hauptmietzinses in Betracht. (T11); Beisatz: Der nach den Kriterien des § 16 Abs 1 MRG ermittelte ortsübliche Hauptmietzins ist zunächst daraufhin zu untersuchen, ob er üblicherweise auch von Angehörigen jener Branche bezahlt wird, der auch der mit dem konkreten Erhöhungsbegehren konfrontierte Mieter zuzurechnen ist. Ist dies der Fall, so ist dargetan, dass die Ertragskraft der Branche ausreicht, auch mit der vollen angemessenen Miete überleben zu können. (T12); Beisatz: Hier: Schuheinzelhandel. (T13)
5 Ob 108/00v 5 Ob 108/00v Entscheidungstext OGH 16.05.2000 5 Ob 108/00v Beisatz: Der besondere Schutz der Mietzinsregelung des § 12a Abs 2 MRG, die Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit zinsmindernd zu berücksichtigen, ist primär jenen kleingewerblichen Nahversorgern zugedacht, die Sachgüter und Dienstleistungen des täglichen Lebens bereitstellen, also Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdecken (SZ 70/74; WoBl 1999, 13/3; WoBl 2000, 37/9 ua). (T14); Beisatz: Bei Mietern, die das Mietobjekt für die Erfüllung dieser besonderen Versorgungsaufgaben nutzen, wird die soziale Schutzwürdigkeit vermutet, wogegen andere Mieter die besondere Schutzwürdigkeit ihrer Branche darzulegen haben, um die in § 12a Abs 2 MRG vorgesehene Mäßigung des Mietzinses in Anspruch nehmen zu können. (T15); Beisatz: Die Beurteilung, ob eine kleingewerbliche Geschäftstätigkeit der Nahversorgung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens dient und deshalb besonders schutzwürdig ist, hat immer auch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. (T16)
5 Ob 84/01s 5 Ob 84/01s Entscheidungstext OGH 24.04.2001 5 Ob 84/01s Beisatz: Die Mietzinsreduzierung gemäß § 12a Abs 2 MRG soll nicht die Existenz bestimmter Personen, sondern bestimmter Branchen am konkreten Standort ermöglichen. Bei den Branchen ist nach sozialen Gesichtspunkten zu differenzieren. (T18); Beisatz: Mit dem dehnbaren Begriff Art der Geschäftstätigkeit sollte offensichtlich ein Beurteilungsspielraum geschaffen werden, der es ermöglicht, die Mietzinsreduzierung nur den typischerweise ertragsschwachen Branchen zugutekommen zu lassen und unter diesen wiederum nur jenen, die selbst - wie etwa die Nahversorger - eine vom Gesetzgeber als schützenswert anerkannte soziale Aufgabe in den Versorgungsstrukturen des betreffenden Gebietes erfüllen. (T19); Beisatz: Neben die dem Tatsachenbereich zuzuordnende Beurteilung, ob es sich um eine "ertragsschwache" Branche handelt, tritt als zweites notwendiges Element die der rechtlichen Beurteilung unterliegende soziale Komponente, welche grundsätzlich dann gegeben ist, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens durch den konkreten Geschäftszweck gesichert werden soll. Wird jedoch dieser Kreis der "Nahversorger" verlassen, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für eine besondere Schutzwürdigkeit der betreffenden Branche. (T20); Beisatz: Die Ansicht, die soziale Komponente sei nicht erfüllt, weil für die klaglose Versorgung der Bevölkerung mit Heilmitteln schon die entsprechenden Bestimmungen des Apothekengesetzes (beispielsweise über die Bedarfsprüfung) sorgen würden, ist vertretbar. (T21); Beisatz: Hier: Apotheke. (T22)
5 Ob 184/01x 5 Ob 184/01x Entscheidungstext OGH 27.09.2001 5 Ob 184/01x Auch; Beisatz: Dem Handel mit Schmuckwaren (vor allem Modeschmuck) in einem Zentrum des Fremdenverkehrs gebührt keine besondere soziale Rücksichtnahme im Sinne des § 12a Abs 2 MRG. (T23)
6 Ob 261/01b 6 Ob 261/01b Entscheidungstext OGH 20.12.2001 6 Ob 261/01b Auch; Beisatz: Eine "gravierenden Abweichungen" von üblichen Mietverträgen über ein Mietobjekt, in dem ein Unternehmen betrieben werden soll, liegt bei einem vereinbarten monatlichen Zins von 15.000 S im Vergleich zum erzielbaren angemessenen Zins von 30.000 S (jeweils exklusive Umsatzsteuer) nicht vor, von ihr nicht, wenn die Mieterin die dem Vermieter obliegende Instandsetzung des Mietobjekts (§§ 1096 f ABGB) übernommen und zur Sanierung der Werkstätte und der Wohnung schon bisher 870.000 S allein an Materialkosten aufgewendet und die Reparaturarbeiten selbst geleistet hat. (T24)
5 Ob 135/02t 5 Ob 135/02t Entscheidungstext OGH 11.06.2002 5 Ob 135/02t Beis wie T18; Beis wie T19; Beis wie T20; Beisatz: Hier: Cafe-Restaurant, das sowohl von der örtlichen Wohn- und Arbeitsbevölkerung als auch von Touristen frequentiert wird. (T25); Beisatz: Lässt sich feststellen, wieviel derzeit Branchenkollegen für ein vergleichbares Mietobjekt zu zahlen bereit sind, ist auch gleich das Ausmaß der Mietzinsreduzierung (der "gemäßigte" angemessene Mietzins) errechenbar. Steht jedoch die Höhe des für diese Branche erschwinglichen Mietzinses nicht fest (und ist sie nicht feststellbar), so hat der Richter gemäß § 273 ZPO nach freier Überzeugung einen Abschlag festzusetzen. (T26)
5 Ob 5/03a 5 Ob 5/03a Entscheidungstext OGH 28.01.2003 5 Ob 5/03a Beis ähnlich wie T12; Beis wie T18; Beis wie T19; Beisatz: Wenn sich herausstellt, dass der für das konkrete Objekt ermittelte "volle" angemessene Mietzins in einem durchaus weit zu ziehenden räumlichen Umkreis von Branchenkollegen des betreffenden Mieters bezahlt wird, ist eine Reduzierung des Mietzinses wegen der Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit auszuschließen. (T27); Beisatz: Die Verpflegung von Städtetouristen ist keine schutzwürdige soziale Aufgabe. (T28)
5 Ob 294/03a 5 Ob 294/03a Entscheidungstext OGH 13.01.2004 5 Ob 294/03a Beis wie T18; Beis wie T19; Beis wie T20 nur: Neben die dem Tatsachenbereich zuzuordnende Beurteilung, ob es sich um eine "ertragsschwache" Branche handelt, tritt als zweites notwendiges Element die der rechtlichen Beurteilung unterliegende soziale Komponente. Wird der Kreis der "Nahversorger" verlassen, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für eine besondere Schutzwürdigkeit der betreffenden Branche. (T29); Beisatz: Hier: Kinderspielwaren. (T30)
5 Ob 168/05z 5 Ob 168/05z Entscheidungstext OGH 18.10.2005 5 Ob 168/05z Beis wie T3; Beis wie T6; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T15; Beis wie T29; Beisatz: Bei der Beurteilung der Frage, ob die vom Mieter im Mietobjekt ausgeübte Geschäftstätigkeit eine solche Versorgungskomponente aufweist, die die Zuerkennung der vom Gesetzgeber geforderten sozialen Rücksichtnahme auf eine bestimmte Branche rechtfertigt, wird den Gerichten ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, der die Möglichkeit der Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Korrektur grober Beurteilungsfehler einschränkt. (T31)
5 Ob 196/09y 5 Ob 196/09y Entscheidungstext OGH 13.10.2009 5 Ob 196/09y Beisatz: Es ist dem pflichtgemäßen Ermessen des Richters überlassen, ob er zur Quantifizierung der typischen Ertragsschwäche des Betriebs des Mieters, also zur Ermittlung der die Höhe des für die Branche des Mieters erschwinglichen Mietzinses, einen Sachverständigen aus der konkreten Branche beizieht, um die Ertragsschwäche dieser Branche zu quantifizieren oder ob er nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen feststellen lässt, welcher Mietzins für einen branchenzugehörigen Betrieb leistbar ist (so schon 5 Ob 88/06m). (T32); Beisatz: Die Beurteilung des Ausmaßes der Ertragsschwäche ist wie diese selbst dem Tatsachenbereich zuzuordnen. Die Methodenwahl zur Feststellung der branchenspezifischen Kriterien entzieht sich der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof. (T33); Beisatz: Bei Zweifelsfragen oder unverhältnismäßigen Schwierigkeiten genauerer Ermittlung wäre eine Festsetzung des Mietzinses nach freier Überzeugung gemäß § 273 ZPO zulässig. (T34)
5 Ob 164/14z 5 Ob 164/14z Entscheidungstext OGH 23.10.2014 5 Ob 164/14z Auch; Beis wie T29