RS0109995

Unterrichtungspflicht: Kann der Immobilienmakler erkennen, dass das Bestandobjekt für bestimmte gewerbliche Zwecke verwendet werden soll, gehört es zu seinem Pflichtenkreis, den Auftraggeber über die grundsätzliche Eignung des Bestandobjektes für den in Aussicht genommenen Betriebszweck zu unterrichten. Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. Die Beurteilung der Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen. Es gehört zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die baubehördlichen Baubewilligungen und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt werden, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben. Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbaren Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen. In der Regel ist von einer ein Mäßigungsrecht begründenden Wesentlichkeit der Pflichtverletzung dann auszugehen, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist. Ähnlich der Vertragsstrafe gemäß § 1336 ABGB ist der Provisionsanspruch des Maklers bei schuldhafter Pflichtverletzung auch dann zu mäßigen, wenn kein Schaden eingetreten ist.